2017年永州市房地产市场形势通报 商品房销售情况分析

2017年，永州市房地产市场在政策调控与市场需求的双重作用下，呈现总体平稳、稳中有升的发展态势。商品房销售作为市场核心指标，反映出区域经济的活力和居民住房消费的释放。以下从销售总量、区域分布、价格走势及影响因素四个方面进行通报。

一、销售总量保持增长，增速趋缓

2017年，永州市商品房销售面积累计达到约380万平方米，同比增长约12%，较2016年同期增速回落约5个百分点。其中，商品住宅销售面积占比约85%，仍是市场绝对主力。全市商品房销售额约180亿元，同比增长约18%，销售额增速快于销售面积，表明房价总体上行。从季度看，上半年销售活跃，下半年受银行信贷收紧和棚改货币化安置比例调整影响，销售面积增速有所放缓，但全年仍实现正增长。

二、区域分化明显，冷水滩区、零陵区领跑

从县区分布看，冷水滩区、零陵区作为中心城区，凭借完善的交通、教育、医疗配套，商品房销售面积合计占全市的45%以上。其中冷水滩区销售面积约95万平方米，同比增长15%；零陵区约80万平方米，同比增长10%。祁阳、东安等县市销售面积在20-30万平方米之间，增速在5%-8%左右。江永、新田等偏远县销售规模较小，但受返乡置业和农民进城购房政策带动，增速达到10%以上。总体呈现“中心引领、县域跟进”的格局。

三、价格温和上涨，住宅均价突破4500元/平方米

2017年，永州市商品房销售均价约为4740元/平方米，同比上涨约5.3%。其中商品住宅均价约4500元/平方米，同比上涨6.1%；非住宅（商业、办公）均价约6500元/平方米，上涨2.0%。中心城区住宅均价在5000-6000元/平方米区间，部分优质楼盘突破7000元；县域住宅均价多在3500-4200元/平方米。房价上涨主要受土地成本上升、建材价格上涨及去库存政策下供需关系改善影响，但整体涨幅处于合理区间，未出现大起大落。

四、销售结构以刚需和改善型为主，投资投机需求得到抑制

从购房目的看，首次置业和改善性换房占比合计超过80%，投资投机性购房占比不足10%，较2016年下降约5个百分点。90-120平方米户型最受欢迎，占总成交套数的55%左右；120-144平方米户型占比约25%；90平方米以下小户型占比约15%。购房群体中，本地户籍居民占75%，外地务工返乡人员占15%，其他为外来就业人员。这表明永州市房地产市场以自住需求为主导，市场运行较为健康。

五、影响销售的主要因素

一是棚改货币化安置持续推进，全年发放棚改贷款约50亿元，直接带动部分刚性需求入市。二是房地产去库存政策成效显现，全市商品房待售面积同比下降约20%，库存去化周期缩短至12个月左右。三是金融环境收紧，首套房贷款利率上浮10%-15%，二套房首付比例提高至40%，抑制了部分改善型需求。四是土地供应增加，全年出让房地产开发用地约2000亩，同比增长8%，但地价上涨推高了未来房价预期。五是周边城市限购限售的溢出效应，使部分永州籍在外务工人员回流购房。

六、需要关注的问题与建议

尽管2017年永州市商品房销售总体向好，但仍存在县域库存压力较大、商业地产销售低迷、部分楼盘延期交房等问题。建议下一步：一是继续落实差别化信贷政策，支持首套和改善型需求；二是加快县域基础设施和产业配套，引导人口就近城镇化；三是加强预售资金监管，防范市场风险；四是优化土地供应结构，避免局部过剩。

2017年永州市商品房销售呈现“量增价稳、刚需主导、区域分化”的特征，市场整体运行在合理区间，为2018年房地产市场平稳健康发展奠定了基础。