2021-2026年中国房地产行业市场供需格局及行业前景展望报告——商品房销售篇

一、引言

2021年至2026年，中国房地产行业经历了自1998年房改以来最为深刻的一轮周期性调整。商品房销售作为行业核心指标，其规模、结构与区域分化直接反映了供需格局的演变。本报告聚焦商品房销售领域，系统梳理2021-2025年市场运行特征，并对2026年及中期前景作出展望。

二、2021-2025年商品房销售市场回顾

（一）销售规模：从历史峰值到深度回落

2021年，全国商品房销售面积达17.94亿平方米、销售额18.19万亿元，均创历史新高。此后市场进入调整期：

• 2022年：销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%；销售额13.33万亿元，同比下降26.7%。
• 2023年：销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%；销售额11.66万亿元，同比下降6.5%，降幅收窄但绝对规模继续下探。
• 2024年：销售面积约9.7亿平方米，同比下降约13%；销售额约9.7万亿元，同比下降约17%。
• 2025年：中性情形下销售面积预计8.5-9.0亿平方米，销售额8.5-9.0万亿元，同比降幅进一步收窄至5%-8%。

2021-2025年商品房销售面积累计回调幅度超过50%，销售额回调幅度约50%，市场从“增量开发”阶段加速向“存量运营”阶段过渡。

（二）销售结构：现房与二手房占比提升

• 现房销售占比上升：受期房交付风险影响，购房者偏好转向现房。2024年现房销售面积占比升至约30%，较2021年的10%左右大幅提升。
• 二手房分流效应增强：部分核心城市二手房成交面积已超过新房，形成“二手替代新房”的结构性变化。
• 改善型需求成主力：90-144平方米户型销售占比提升至55%以上，刚需型产品占比下降。

（三）区域分化：核心城市韧性 vs. 低能级城市承压

• 一线及强二线城市：2024年四季度起在政策松绑带动下，成交量率先企稳，如深圳、杭州、成都等城市二手房成交同比转正。
• 三四线城市：受人口流出、库存高企影响，销售面积同比降幅仍达15%-20%，价格调整压力持续。
• 城市群效应：长三角、粤港澳大湾区、成渝城市群销售恢复速度快于全国平均水平。

（四）价格走势：从普涨到结构性调整

2021年下半年起，70个大中城市新房价格指数环比转负，2022-2024年多数城市房价累计下跌10%-30%。核心城市核心地段价格相对坚挺，远郊及新区价格回调明显。2025年部分核心城市出现价格企稳迹象。

三、供需格局演变分析

（一）需求端：从总量扩张到结构升级

1. 人口与城镇化：2021-2025年城镇化率从64.7%升至约67%，增速放缓；新增城镇人口年均约1000万，较2015-2020年年均减少约40%。
2. 婚育与家庭结构：结婚登记数下降、出生人口减少，刚性需求趋势性走弱。
3. 改善与更新需求：存量住房更新、功能改善、迁移带动改善需求，成为核心支撑。
4. 投资需求退出：在“房住不炒”框架下，投资投机需求基本挤出。

（二）供给端：从高周转到控增量、去库存

1. 新开工大幅收缩：2024年全国房屋新开工面积约7.4亿平方米，较2021年峰值下降超60%，后续可售供应自然减少。
2. 土地供应缩量：2022-2024年百城土地成交面积连续下滑，2024年同比降幅约20%，地方政府供地策略转向“少而精”。
3. 库存去化：2025年广义库存去化周期仍处高位，三四线城市尤为突出，政策端推动“收储”与“以购代建”消化存量。
4. 房企格局重塑：国企、央企及优质民企市场份额提升，出险房企项目通过并购、代建等方式盘活。

（三）政策端：从收紧到全面宽松

• 2022年以来，限购、限贷、限售等限制性政策在多数城市松绑或取消。
• 首付比例、房贷利率降至历史低位，存量房贷利率下调。
• 2024-2025年推出房地产融资协调机制、“白名单”项目贷款、收储存量商品房等举措。
• 2025年政策主线转向“止跌回稳”，因城施策精准发力。

四、2026年商品房销售前景展望

（一）销售规模预测：降幅收窄，逐步筑底

• 基准情形：2026年全国商品房销售面积8.0-8.5亿平方米，销售额8.0-8.8万亿元，同比下降3%-6%。
• 乐观情形：若政策加码、核心城市回暖扩散，销售面积有望同比持平或微增。
• 悲观情形：若外部冲击加大、居民收入预期进一步走弱，销售面积可能降至7.5亿平方米以下。

销售规模大概率不会回到2021年峰值，但年销售面积中枢将逐步稳定在8-10亿平方米区间，与城镇化新增需求及存量更新需求相匹配。

（二）结构性机会

1. 核心城市率先企稳：一线及强二线城市新房、二手房成交有望率先同比转正。
2. 改善型产品主导：高品质、好地段、强配套的项目去化率显著优于刚需盘。
3. 现房销售趋势延续：政策鼓励现房销售试点，占比继续提升。
4. 收储与保障房分流：部分存量商品房转为保障性住房，影响市场化销售数据统计口径。

（三）风险因素

• 居民收入与就业预期修复不及预期；
• 三四线城市库存压力与价格螺旋下行；
• 房企信用风险尚未完全出清，局部项目交付仍有扰动；
• 外部宏观经济与政策环境变化。

五、结论与建议

2021-2025年中国商品房销售市场完成了从“历史峰值”到“深度调整”的周期切换，供需关系发生根本性转变。展望2026年，销售规模降幅将进一步收窄，核心城市与改善型需求成为结构性亮点，但全面复苏仍需政策持续发力与居民信心修复。

对房企：聚焦核心城市、收缩低能级城市布局，提升产品力与现房销售能力，强化现金流管理。

对政策制定者：继续落实“止跌回稳”目标，优化收储机制，降低居民购房成本，防范系统性风险。

对购房者：核心城市优质资产具备中长期配置价值，但需理性评估自身杠杆与收入预期，避免盲目追涨。

中国商品房销售市场正从“高增长”转向“高质量发展”，2026年将是巩固筑底、结构分化的关键一年。